투자나 개발을 할 때 자연녹지 지역과 계획관리지역에 위치한 땅을 저울질할 때가 있을 거예요. 계획관리지역은 건폐율이 40%, 자연녹지지역은 건폐율이 20%이기 때문에 토지이용효율성 면에서는 계획관리지역이 더 활용도가 높은 토지라고 볼 수 있을 것입니다.
그래서 각 토지에 60평 규모의 건물, 제2종 근생제조장을 신축한다고 가정하고 아래와 같이 비교해 보았습니다.
토지개발자의 입장에서 보면 계획관리지역의 총비용은 31,200만원, 자연녹지지역은 46,200만원으로 개발비가 책정됩니다.
개발원가로 비교하면 당연히 계획관리 지역에 위치한 토지가 수익성이 더 높다고 할 수 있습니다.
그러나 다음과 같은 문제점도 함께 판단해 봐야 합니다.
- 주자창과 마당문제계획 관리지역에서 대지내 알림(이격거리)과 조경식재공간 등을 제외하면 마당으로 사용 가능한 공간은 70평 미만입니다.
주차 2~3대와 사무용 컨테이너를 정원 한쪽에 설치하는 경우, 물건을 적재할 공간이 없어 입주 업종이 한정적으로 임대가 잘 되지 않을 수 있습니다. - 2. 계획관리지역은 주요 IC 주변 및 공장 밀집지역에 위치하고 있어 다른 용도로의 전환이 쉽지 않다는 특징도 가지고 있습니다.
성환지역계획관리지역의 주요 분포도를 보면 비도시지역의 국도주변에 분포하고 있으며, 자연녹지지역은 도시지역과 접하는 장소로 지정되어 있습니다.
3. 최근 건축비 상승에 따라 개발업체 입장에서는 수익성이 떨어질 수 있습니다.
건축비용의 상승이 계속되고 있습니다.
60평 한동기준으로 1억6200만원이라고 가정할 때 계획관리지역은 150평기준으로 50만원이 건축비 원가이고, 자연녹지지역은 50만원입니다.
중요한 점은 사고팔 수 있는 시장가격인데 계획관리지역에 위치한다고 해서 제조장이 비싸고 자연녹지지역에 위치한다고 해서 싸지는 않다라는 건데 그 이유를 보면 장소에 따라서 가격차이가 있기 때문이죠.
즉, 도심에서 가까운 곳에 위치하고 있으면 인력 수급이 원활하고, 분양·임대가 원활히 행해지고 있기 때문이 아닐까 생각됩니다.
공장 신축이 가능한 지역 건폐율, 용적률
공장의 용적률은 큰 의미가 없는 것으로 보입니다.
일부분을 제외하고는 공장 신축으로 2층 이상은 건축하지 않기 때문입니다.
성장관리방안 수립지역의 경우 건폐율 인센티브가 적용되며 농림지역의 인센티브는 전문농업인에게만 해당됩니다.
감사합니다