#경매절차 총정리 경매 절차는 얼마나 걸려요? [#경매과정2부 #매각준비 #입찰일 #입찰보증금] #경매기간

어서오세요~ 오늘은 어제(4월 29일)에 이어서 경매 과정 2부를 정리했습니다.

경매 과정이 길어 보이는데… 여러 번 꼼꼼히 읽어보면 대략적인 경매 진행 과정을 알 수 있고, 생각보다 경매 신청이 쉽다는 생각이 들고, 어려운 내용이 아니라는 생각이 들거든요.

경매 절차는 제가 정리한 내용만 알아도 대략적인 흐름과 경매 신청에서 낙찰을 받아 소유권이 넘어가고 인도하는 과정까지 크게 한 번 돌아가는 부분을 확인할 수 있으니 제목 정도만 크게 읽어보시고 큰 번호별로 자세한 내용도 체크해 주시기 바랍니다.

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그럼 2부를 시작하겠습니다!

5. 법원의 매각준비(실사를 실시하여 서류를 작성하고 입찰일의 공고) 법원은 부동산의 현황을 조사하여 아래의 3개의 서류를 작성하여 매각기일을 공고합니다.

1. 감정평가서: 법원은 경매개시가 결정되면 그 부동산이 현재 어느 정도의 가치가 있는지 감정평가사에게 매각할 부동산을 객관적으로 평가하도록 하고 감정평가서를 작성하여 최저 매각가격을 결정합니다.
   
   2) 현황조사서: 또한 법원의 집행관이 매각하는 부동산에 실태조사를 하여 현황, 점유관계, 보증금과 차임의 금액, 기타 현황에 대하여 조사하고 현황조사서를 작성합니다.
   
   

현황조사서3) 매각물건명세서 : 법원은 부동산에 관한 사항을 기재한 매각물건명세서를 작성하여 누구나 열람할 수 있도록 매각기일 1주일전까지 법원에 비치하고 위 감정평가서와 현황조사서 사본도 함께 비치합니다.

매각 물건 명세서

<매각 기일 공고>=<입찰일 공고>매각 방법은 두 가지이며, 1) 기일 입찰 방법:매각인이 매각 기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 방식, 2) 기간 입찰 방법:매각인이 지정된 입찰 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방식, 대부분이 기일 입찰 방식을 채용하고 있습니다.

법원은 이렇게 배당신청 절차와 매각 준비가 끝나면 직권으로 (채권자, 채무자의 동의 없이) 입찰일인 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고합니다.

통상, 최초의 매각 기일(입찰일)은 공고일부터 14일 이상의 기간을 두어 지정됩니다.

이때부터 입찰자들은 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)나 각종 경매정보사이트와 신문공고 등을 통해 경매물건을 확인하고 법원이 작성한 감정평가서와 현황조사서를 볼 수 있습니다.

그리고 현장 답사도 하면서 입찰가를 정합니다.

또, 매각 결정 기일은 통상 매각기일(입찰일)로부터 7일 후에 지정됩니다.

처음 경매가 접수되며 실제 입찰일까지 빠르면 4~6개월, 늦으면 1년 이상 소요되오니 참고 부탁드립니다.

6. 입찰일

<입찰순서> 집행관은 입찰을 개시하기 전에 감정평가서, 현상조사서, 매각물건명세서 사본을 입찰에 참가하고자 하는 자에게 열람시키고 특별매각조건이 있으면 그 사실을 고지합니다.

그 후 입찰표 제출을 최고하고 입찰 마감 시간, 개찰 시간을 고지한 후 입찰이 시작됩니다.

1. 입찰표를 작성합니다.
   
   2) 매수신청 보증금을 입찰보증금 봉투(작은 흰색봉투)에 넣어 일차적으로 봉합니다.
   
   3) 입찰표와 입찰보증금 봉투를 입찰봉투(큰 황토색 봉투)에 넣고 호치키스로 봉했습니다.
   
   4)봉투 지정된 위치에 날인합니다.
   
   5) 입찰봉투를 집행관에게 확인 후 투명입찰함에 투입합니다.
   
   * 투입한 입찰표는 취소,변경,교환이 불가합니다.
   
   
2. <매수신청 보증금> 매수신청 보증금은 최저 매각가의 10%입니다.
   
   (법원마다 다를 수 있어 확인이 필요하지만, 보통 10%입니다.
   
   ) 재매각 시 매수 신청 보증금은 입찰가의 20%~30%이므로, 재매각 시 다시 한번 확인해 드립니다.
   
   * 재매각 : 직전 낙찰받은 입찰자가 잔금을 치르지 않고 다시 경매에 나왔을 경우 (법원은 일 2회 하기 때문에 번거롭죠? 입찰보증금을 올리는 방법으로 잘 살펴보고 정말 사는 사람만 살 수 있다는 거죠 매수신청보증금은 현금 또는 자기앞수표, 또는 경매보증보험증권으로 제출합니다.
   
   보통 자기앞 수표 1장으로 하고, 매수 신청 보증금을 제출하지 않으면 무효가 됩니다.
   
   

<준비서류> 본인: 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권, 공무원증) 도장(도장일 필요 없음) 매수신청 보증금 대리인: 입찰자 본인의 도장증명서 위임장(입찰자 본인의 도장 날인) 대리인의 도장(도장일 필요 없음) 대리인의 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권, 공무원증) 매수신청 보증금

기일 입찰표로 입찰이 끝나면, 당일 현장에서 바로 개찰구를 합니다.

개찰구는 개찰함을 열어 각 입찰표의 가격을 비교를 하는 것입니다.

입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 최고가 매수 신고인이 되겠죠. 흔히 낙찰자라고 부릅니다.

만약, 같은 금액으로 최고가 매수 신고를 한 사람이 2명 이상이면, 그들만이 재차 추가 입찰을 실시합니다.

이렇게 최고가 매수신고인이 되면 앞으로 그 경매사건이 사건기록을 열람할 수 있습니다.

<차순위 매수 신고> 만약, 최고가 매수 신고인이 매각대금을 납부하지 않으면, 2위의 입찰자가 본인에게 매각 허가를 신고할 수 있습니다.

2등이라고 해도 차순위 매수 신고를 할 수 있는 것은 아니고, 조건이 있습니다.

1.2등으로 입찰한 금액이 최저 매각 가격 이상이어야 하며, 2.2등으로 입찰한 금액이 최고가 매수 신고 금액에서 매수 신청 보증 금액을 뺀 금액을 초과하는 경우여야 합니다.

왜냐고요?누군가 2명 이상이 짜고 1명은 고가매수신고인으로 낙찰자가 되고 1명은 헐값을 쳐서 차순위매수신고인이 된 뒤 최고가매수신고인이 매각대금을 지불하지 않는 방법으로 차순위매수신고인을 낙찰자로 만드는 등 부당한 방법으로 경매의 본질을 어지럽힐 수 있기 때문입니다.

이렇게 해서 경매 과정을 알아보고 있습니다.

다음 3부에서는…입찰이 무효가 되는 경우부터 매각을 허가받고 잔금을 지불하고 소유권을 가져오는 과정을 정리합니다!
이 입찰은 무효야!
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입찰이 무효처리가 되는 경우도 알아둬야 합니다.

2부는 이상으로 끝나고 3부로 이어집니다.